Abrissgenehmigung 2026: Anzeige, Genehmigung und Sonderverfahren erklärt
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Sie wollen ein Haus, eine Garage oder ein Nebengebäude abreißen und fragen sich, ob Sie dafür eine Genehmigung brauchen? Die kurze Antwort ist: Eine pauschale „Abrissgenehmigung“ gibt es in den meisten Fällen nicht. Stattdessen unterscheidet das deutsche Recht zwischen bauordnungsrechtlicher Beseitigung (verfahrensfrei oder anzeigepflichtig), denkmalrechtlicher Erlaubnis und zweckentfremdungsrechtlicher Genehmigung bei Wohnraum. Dieser Ratgeber führt Sie durch die Verfahren, zeigt die Unterschiede in Berlin, Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern und sagt Ihnen, was Sie konkret tun müssen.
Abrissgenehmigung 2026 auf einen Blick:
- Eine pauschale "Abrissgenehmigung" gibt es bauordnungsrechtlich in vielen Fällen nicht mehr
- Stattdessen sind viele Vorhaben verfahrensfrei oder nur anzeigepflichtig (Frist üblicherweise einen Monat vor Beginn)
- Zusätzliche Genehmigungen können bei Denkmalschutz, Wohnraumschutz, Erhaltungssatzung oder Bebauungsplan-Festsetzungen erforderlich sein
- In Berlin wurde § 63b BauO Bln 2024 gestrichen, der Abbruch bedarf bauordnungsrechtlich in vielen Fällen keiner eigenen Genehmigung mehr; bei Wohnraum kann jedoch das Zweckentfremdungsverbot greifen
- Gebühren unterscheiden sich stark je nach Bundesland und Kommune
- Wer ohne erforderliche Anzeige oder Genehmigung abreißt, riskiert Baustopp, Bußgelder und Rückbau-Anordnungen
1. Was bedeutet "Abrissgenehmigung" rechtlich?
Im Alltag und in Suchmaschinen wird der Begriff „Abrissgenehmigung“ als Sammelbegriff für alle behördlichen Verfahren rund um den Abbruch verwendet. Rechtlich ist das ungenau. Tatsächlich sind drei Rechtsbereiche zu unterscheiden, die jeweils eigene Verfahren auslösen können:
Bauordnungsrecht (Bauaufsicht)
Die jeweilige Landesbauordnung regelt, ob ein Abbruch verfahrensfrei, anzeigepflichtig oder genehmigungspflichtig ist. In der Fachsprache der Bauordnungen heißt dieser Vorgang nicht „Abriss“, sondern „Beseitigung baulicher Anlagen“. Für die meisten Wohngebäude und Nebengebäude ist heute keine klassische Genehmigung mehr nötig, sondern eine Beseitigungsanzeige bei der Bauaufsicht.
Denkmalrecht (Untere Denkmalschutzbehörde)
Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht oder in einem Denkmalbereich liegt, ist unabhängig vom Bauordnungsrecht eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich.
Zweckentfremdungsrecht und Wohnraumschutz
In Städten mit Zweckentfremdungsverbot-Gesetzen (besonders Berlin, aber auch andere) ist der Abbruch von Wohnraum zusätzlich zweckentfremdungsrechtlich genehmigungspflichtig. Hinzu kommen Erhaltungssatzungen und Milieuschutzgebiete, in denen ebenfalls eigene Verfahren gelten.
Welche dieser drei Verfahren konkret greifen, hängt vom Gebäude, vom Standort und vom Bundesland ab. Häufig sind mehrere Verfahren parallel erforderlich.
2. Welches Verfahren brauchen Sie konkret?
Statt einer pauschalen Antwort hilft eine Aufschlüsselung nach Gebäudeklasse, Lage und Nutzung. Die folgende Tabelle zeigt häufige Konstellationen mit den typischerweise greifenden Verfahren. Die konkrete Einstufung erfolgt nach der jeweiligen Landesbauordnung.
Gebäude / Situation | Typisches Bauordnungs-Verfahren | Mögliche Zusatzverfahren |
Freistehende Garage unter Schwellenwert | Verfahrensfrei | Keine |
Gartenhaus oder Laube unter Schwellenwert | Verfahrensfrei | KGV-Satzung beachten |
Freistehendes Einfamilienhaus, Gebäudeklasse 1, ohne Wohnraumschutz | Beseitigungsanzeige | Bei Denkmal: denkmalrechtliche Erlaubnis |
Einfamilienhaus mit Wohnraum in Berlin | Beseitigungsanzeige | Zweckentfremdungsrecht prüfen |
Mehrfamilienhaus, Gebäudeklasse 3 oder höher | Häufig Beseitigungsanzeige, teils Genehmigung | Wohnraumschutz, Erhaltungssatzung, Milieuschutz |
Denkmalgeschütztes Gebäude | Wie oben (Anzeige oder Genehmigung) | Immer denkmalrechtliche Erlaubnis |
Teilabbruch oder bauliche Änderung | Häufig Genehmigungsverfahren | Statik, Brandschutz |
Industrie- oder Gewerbebau | Häufig Beseitigungsanzeige | Boden-, Naturschutz, Schadstoffe |
Nicht freistehende Anlage (Anbau, Reihenhaus-Anteil) | Häufig Genehmigung wegen Tragwerks-Auswirkungen | Nachbarschutz, Statik |
Die Gebäudeklassen sind in den Landesbauordnungen definiert und unterscheiden sich nach Höhe, Nutzungseinheiten und Funktion. Vor allem die Klassen 1 (kleine freistehende Gebäude) und 3 (kleinere Wohngebäude) sind häufig privilegiert.
3. Beseitigungsanzeige: Wann sie ausreicht
In den meisten Bundesländern ist der Standardweg heute die Beseitigungsanzeige (auch Abbruchanzeige oder Abrissanzeige genannt). Sie ist kein Antrag, sondern eine schriftliche Mitteilung an die Bauaufsicht. Sobald die gesetzliche Frist abgelaufen ist und die Behörde keine Untersagung ausspricht, dürfen die Arbeiten in der Regel beginnen.
Wann eine Anzeige ausreicht (typische Konstellationen):
- Verfahrensfreie Vorhaben nach der jeweiligen Landesbauordnung
- Freistehende Gebäude bestimmter Gebäudeklassen ohne Wohnraumschutz
- Sonstige Anlagen, die nicht Gebäude sind, bis zu einer in der Bauordnung definierten Höhe (häufig 10 Meter)
- Garagen, Carports, Nebengebäude unter den Schwellenwerten
Standardfrist: in der Regel ein Monat vor Beginn der Arbeiten, sofern die Landesbauordnung nichts anderes regelt.
Was die Behörde in dieser Frist prüft:
- Ob das Vorhaben tatsächlich verfahrensfrei ist
- Ob Denkmalschutz oder Erhaltungssatzungen greifen
- Ob bei einem Teilabbruch Standsicherheit oder Nachbarschutz Genehmigungsverfahren auslösen
- Ob Schadstoff- oder Entsorgungsanforderungen ergänzend zu beachten sind
Wichtig: Eine fristgerechte Anzeige entbindet nicht von abfallrechtlichen, arbeitsschutzrechtlichen und denkmalrechtlichen Pflichten. Schadstoffe müssen je nach Baujahr, Verdacht und Material fachgerecht erkundet, beprobt, analysiert und entsorgt werden, zum Beispiel nach LAGA PN 98 sowie einschlägigen TRGS-, DIN- und VDI-Regelwerken.
4. Genehmigung: Wann sie wirklich nötig wird
Eine eigene Genehmigung ist in der Regel erforderlich, wenn mindestens einer der folgenden Punkte zutrifft:
Denkmalschutz: Bei Einzeldenkmalen und Gebäuden in Denkmalbereichen ist unabhängig vom Bauordnungsrecht eine denkmalrechtliche Erlaubnis durch die Untere Denkmalschutzbehörde erforderlich.
Zweckentfremdungsverbot bei Wohnraum: In Städten mit Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (in Berlin: Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, ZwVbG) ist der Abbruch von Wohnraum zusätzlich zweckentfremdungsrechtlich genehmigungspflichtig.
Erhaltungssatzung und Milieuschutz: In Erhaltungs- und Milieuschutzgebieten kann ein eigenständiges Genehmigungsverfahren greifen, das den Erhalt der baulichen Eigenart oder der sozialen Bevölkerungsstruktur sicherstellen soll.
Bebauungsplan-Festsetzungen: Wenn ein Bebauungsplan ausdrücklich Festsetzungen zum Erhalt oder zum Rückbau enthält, ist regelmäßig eine Genehmigung erforderlich.
Teilabbruch und Änderung der baulichen Anlage: Wer nur Teile eines Gebäudes zurückbaut oder die Substanz verändert, löst häufig ein Genehmigungsverfahren aus, weil die verbleibende Anlage neu bewertet wird.
Wir empfehlen, im Einzelfall vorab mit der zuständigen Bauaufsicht zu klären, welche Verfahren greifen. Eine Vorberatung ist bei uns kostenlos.
5. Welche Unterlagen werden benötigt?
Die genauen Anforderungen variieren je nach Bundesland und Kommune. Die folgenden Unterlagen werden in der Regel verlangt:
Pflicht-Unterlagen für Beseitigungsanzeige und Genehmigung:
- Lageplan des Grundstücks mit Eintragung des abzubrechenden Gebäudes
- Fotodokumentation des Gebäudes von allen Seiten
- Beschreibung des Vorhabens mit Umfang und geplantem Zeitraum
- Entsorgungskonzept mit Nachweis der eingesetzten Abfallwirtschaftsbetriebe (Sammler/Beförderer mit Anzeige oder Erlaubnis nach §§ 53/54 KrWG, gegebenenfalls plus Anlagen zur Verwertung oder Beseitigung der Materialien)
- Verkehrssicherungskonzept bei Lage an öffentlichen Straßen
Zusätzlich bei größeren oder komplexen Vorhaben:
- Standsicherheitsbewertung durch einen Tragwerksplaner oder Statiker
- Schadstoff-Erkundung mit Probenahme nach LAGA PN 98, besonders bei Gebäuden mit Baujahr vor 1995
- Arbeitsplan nach TRGS 519 bei Asbest-Verdacht oder Asbest-Befund
- Brandschutzkonzept bei besonderen Anforderungen
Bei denkmalgeschützten Objekten:
- Denkmalrechtlicher Antrag bei der Unteren Denkmalschutzbehörde
- Begründung des Abrissvorhabens
- Bei Bedarf historische Gutachten
Bei Wohnraum in Berlin:
- Antrag nach Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, soweit einschlägig
Wichtig zu wissen:
Wir empfehlen, die genaue Unterlagen-Liste vorab mit Ihrem Bezirksamt oder der zuständigen Bauaufsicht abzustimmen. Mehr zur Schadstoff-Erkundung auf unserer Seite zur Schadstoffanalyse.
6. Was kostet eine Abbruchanzeige oder Genehmigung?
Die Gebühren unterscheiden sich stark je nach Bundesland und Kommune. Manche Kommunen erheben gar keine Gebühren für die Beseitigungsanzeige, andere eine geringe Festgebühr, wieder andere rechnen nach Zeitaufwand ab.
Konkrete Beispiele aus der Praxis (Stand 2026, ohne Anspruch auf Vollständigkeit):
- In Halle (Saale) wird für die Abbruchanzeige keine Gebühr erhoben.
- In einzelnen Brandenburger Landkreisen wird eine Festgebühr von etwa 50 Euro angesetzt.
- In anderen Brandenburger Landkreisen wird nach Zeitaufwand abgerechnet, etwa 97 Euro je angefangener Stunde.
- In den Berliner Bezirksämtern variieren die Gebühren je nach Vorgang und Umfang.
Plus Nebenkosten, die häufig anfallen (Richtwerte):
- Vermessung und Lageplan durch ein Vermessungsbüro: meist mehrere Hundert bis über 1.500 Euro
- Statische Stellungnahme oder Standsicherheitsbewertung: nach Aufwand
- Schadstoff-Erkundung und Probenahme nach LAGA PN 98: variabel je nach Anzahl Proben
- Architektenleistung bei komplexen Anträgen: nach HOAI bzw. individueller Honorarvereinbarung
7. Wie lange dauert das Verfahren?
Die Bearbeitungsdauer hängt von der Verfahrensart und der Auslastung der Behörde ab. Realistische Erwartungswerte:
- Beseitigungsanzeige: in der Regel ein Monat Frist, nach Ablauf darf gestartet werden, sofern keine Untersagung erfolgt
- Genehmigungsverfahren (Standardfälle): typischerweise vier bis acht Wochen
- Komplexere Genehmigungen (große Wohngebäude, Industriebauten): acht bis zwölf Wochen oder länger
- Mit denkmalrechtlicher Beteiligung: zusätzliche vier bis zwölf Wochen für die denkmalrechtliche Prüfung
- Mit Zweckentfremdungs- oder Erhaltungsverfahren: zusätzliche Wochen je nach Kommune
Was Verzögerungen verursacht: unvollständige Unterlagen, Rückfragen zur Statik, Nachforderungen bei der Schadstoff-Erkundung, Beteiligung von Nachbarn oder weiteren Behörden. Was beschleunigt: vollständige Unterlagen beim Erst-Einreichen, klare Vorhabens-Beschreibung, frühzeitige Vorabstimmung mit der Behörde.
8. Schritt für Schritt: So beantragen Sie eine Anzeige oder Genehmigung
Schritt 1: Klärung mit der Bauaufsicht
Kontakt mit dem zuständigen Bauamt oder Bezirksamt aufnehmen und klären, welches Verfahren konkret nötig ist und welche Zusatz-Verfahren (Denkmalschutz, Zweckentfremdung, Erhaltungssatzung) greifen. Eine kostenlose Vorberatung ist häufig möglich.
Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen
Lageplan, Fotodokumentation, Vorhabens-Beschreibung, Entsorgungskonzept und ggf. Statik und Schadstoff-Erkundung organisieren.
Schritt 3: Anzeige oder Antrag einreichen
Komplette Unterlagen schriftlich beim zuständigen Amt einreichen, in vielen Bundesländern auch elektronisch über die Bauportale der Länder.
Schritt 4: Bearbeitung abwarten
Während die Behörde prüft, dürfen keine Abrissarbeiten beginnen. Bei Rückfragen ergänzen Sie die geforderten Unterlagen zeitnah.
Schritt 5: Freigabe abwarten oder Genehmigung erhalten
Bei Anzeigeverfahren beginnt nach Ablauf der Frist und ohne Untersagung der erlaubte Zeitraum. Bei Genehmigungsverfahren erhalten Sie eine schriftliche Genehmigung.
Schritt 6: Beginn anzeigen und Arbeiten starten
In manchen Bundesländern müssen Sie den tatsächlichen Beginn der Arbeiten nochmal anzeigen. Verkehrssicherung einrichten, Halteverbotszonen organisieren, Nachbarn informieren.
Wer beantragt?
Den Antrag kann der Grundstückseigentümer selbst stellen oder dazu einen Architekten, ein Ingenieurbüro oder das beauftragte Abrissunternehmen bevollmächtigen. Bei der APS Group GmbH übernehmen wir die Antragstellung auf Wunsch komplett für Sie.
9. Abrissgenehmigung Berlin
„Abrissgenehmigung Berlin“ wird in Suchmaschinen häufig als Sammelbegriff gesucht. Tatsächlich gilt in Berlin seit 2024 eine besondere Rechtslage. Mit der Streichung des § 63b BauO Bln durch das Vierte Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin wurde die frühere bauordnungsrechtliche Genehmigungspflicht für den Abbruch baulicher Anlagen in vielen Fällen entfallen. Aktuell maßgeblich ist die Berliner Bauordnung in der Fassung vom 21. Januar 2026 (in Kraft seit 4. Februar 2026).
Bauordnungsrechtliche Lage in Berlin
In der Praxis bedeutet das: Der Abbruch baulicher Anlagen ist heute in den meisten Fällen entweder verfahrensfrei oder anzeigepflichtig. Eine eigene „Abrissgenehmigung“ durch die Bauaufsicht ist seitdem in vielen Konstellationen nicht mehr erforderlich.
Verfahrensfrei sind unter anderem freistehende Gebäude bestimmter Gebäudeklassen ohne Wohnraum sowie sonstige Anlagen, die nicht Gebäude sind, unterhalb bestimmter Höhengrenzen.
Anzeigepflichtig ist die Beseitigung in den übrigen Fällen, in der Regel mit einer Frist von einem Monat vor Beginn der Arbeiten bei der Bauaufsicht des zuständigen Bezirksamts.
Zusätzliche Verfahren bei Wohnraum in Berlin
Wenn das Gebäude Wohnraum enthält, ist parallel das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) zu beachten. Der Abbruch von Wohnraum kann zweckentfremdungsrechtlich genehmigungspflichtig sein, unabhängig davon, dass bauordnungsrechtlich nur eine Anzeige nötig wäre. Diese zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung wird von der jeweils zuständigen Wohnraumschutzbehörde des Bezirks geprüft.
Erhaltungssatzung und Milieuschutz
In Berlin gibt es zahlreiche Quartiere mit Erhaltungssatzungen und Milieuschutzgebieten, in denen zusätzliche Genehmigungsverfahren greifen können. Das betrifft besonders Innenstadtquartiere in Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Neukölln und Charlottenburg-Wilmersdorf.
Denkmalschutz
Berlin hat eine der höchsten Denkmaldichten Deutschlands. Bei Denkmalverdacht ist vor jeder Beseitigungsmaßnahme die Untere Denkmalschutzbehörde beim jeweiligen Bezirksamt einzubinden und gegebenenfalls eine denkmalrechtliche Erlaubnis einzuholen.
Zuständige Behörden
In Berlin sind die 12 Bezirksämter zuständig: Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf, Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Reinickendorf. Jedes Bezirksamt hat eine eigene Bauaufsicht. Für den Wohnraumschutz und Denkmalschutz sind weitere Stellen im Bezirksamt zuständig.
Mehr zu unseren Berliner Projekten und der Bezirks-Logik auf unserer Seite zu Abriss Berlin.
10. Abbruchanzeige Berlin: So funktioniert sie konkret
Die Abbruchanzeige (auch Beseitigungsanzeige) ist heute in Berlin das übliche Verfahren bei nicht denkmalgeschützten Gebäuden ohne Wohnraumschutz-Komplikationen.
Wann eine Abbruchanzeige in Berlin ausreicht
In der Regel bei Vorhaben, die nach der Berliner Bauordnung weder verfahrensfrei noch genehmigungspflichtig sind. Zusätzliche Verfahren wie Zweckentfremdung, Denkmalschutz, Erhaltungssatzung oder Milieuschutz müssen separat geprüft werden und können trotz formal nötiger Anzeige zusätzliche Genehmigungen erforderlich machen.
Was die Anzeige enthalten muss
- Schriftliche Mitteilung an die Bauaufsicht des zuständigen Bezirksamts
- Lageplan und Fotodokumentation des Gebäudes
- Beschreibung des Vorhabens mit geplantem Zeitraum
- Angabe zum beauftragten Abrissunternehmen
- Entsorgungskonzept mit Hinweis auf den eingesetzten Sammler oder Beförderer (Erlaubnis nach § 54 KrWG bei gefährlichen Abfällen)
- Bei Schadstoff-Verdacht: Probenahme-Nachweise nach LAGA PN 98
Frist und Ablauf in Berlin
- Anzeige mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten beim Bezirksamt einreichen
- Während der Frist prüft die Bauaufsicht die bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Unabhängig davon können separate Verfahren erforderlich sein, insbesondere bei Denkmalschutz, Wohnraumschutz, Erhaltungssatzung oder Milieuschutz
- Erfolgt in der Frist keine Untersagung und liegen keine offenen Verfahren aus anderen Rechtsbereichen vor, darf in der Regel mit den Arbeiten begonnen werden
- Bei Wohnraum vorher klären, ob eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung zusätzlich nötig ist
Die APS Group GmbH übernimmt auf Wunsch die komplette Abbruchanzeige inklusive Vorabstimmung mit dem Bezirksamt, Erstellung der Unterlagen und Einreichung. Bei Bedarf koordinieren wir auch die parallel laufenden Verfahren (Wohnraumschutz, Denkmal, Erhaltungssatzung). Mehr dazu auf unserer Seite zu Abbruch und Rückbau.
11. Abrissgenehmigung Brandenburg
„Abrissgenehmigung Brandenburg“ ist ein gängiger Such- und Sammelbegriff. Praktisch ist die Lage differenzierter: Die vollständige Beseitigung baulicher Anlagen bedarf in Brandenburg regelmäßig keiner Baugenehmigung. Sie ist aber nach der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung (BbgBauVorlV) grundsätzlich spätestens einen Monat vor Beginn anzuzeigen, soweit keine Ausnahme greift.
Zuständige Behörden
Untere Bauaufsichtsbehörden der Landkreise und kreisfreien Städte (Potsdam, Cottbus, Brandenburg an der Havel, Frankfurt/Oder).
Vollständiger Abbruch versus Teilabbruch
Wichtig für Bauherren: Die Anzeigeregelung gilt nach kommunalen Hinweisen (etwa des Landkreises Spree-Neiße) nur bei vollständiger Beseitigung der baulichen Anlage. Ein Teilabbruch ist als Änderung der baulichen Anlage zu bewerten und kann genehmigungsrechtlich anders behandelt werden, weil der verbleibende Bestand neu bewertet werden muss.
Gebühren
Die Gebühren variieren je nach Landkreis. Manche Landkreise rechnen mit Festgebühren ab, andere nach Zeitaufwand. Vor der Anzeige sollte die zuständige Bauaufsicht zur Gebührenhöhe befragt werden.
Zusatzverfahren
Bei Denkmalschutz ist die Untere Denkmalschutzbehörde einzubinden. Bei Vorhaben im Bebauungsplan-Gebiet mit Festsetzungen können Genehmigungsverfahren greifen.
APS arbeitet regelmäßig in Brandenburg, vor allem in Potsdam, Werder, Stahnsdorf, Strausberg und im Berliner Speckgürtel. Die Antragstellung übernehmen wir auf Wunsch komplett.
12. Abrissgenehmigung Sachsen
„Abrissgenehmigung Sachsen“ wird häufig als Sammelbegriff für Verfahrensfragen rund um den Abbruch in Sachsen gesucht. Rechtlich ist die Situation differenzierter: In Sachsen gilt die Sächsische Bauordnung (SächsBO). Nach § 61 SächsBO ist die Beseitigung baulicher Anlagen in folgenden Fällen verfahrensfrei:
- Anlagen nach § 61 Abs. 1 SächsBO
- freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3
- sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, bis zu 10 Metern Höhe
Im Übrigen ist die Beseitigung mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen.
Standsicherheit bei nicht freistehenden Gebäuden
Bei nicht freistehenden Gebäuden ist zusätzlich die Standsicherheit der angrenzenden Gebäude durch einen qualifizierten Tragwerksplaner zu beurteilen und erforderlichenfalls nachzuweisen. Die sächsische Durchführungsverordnung verlangt für Beseitigungsvorhaben unter anderem Lageplan, Bauabgangs-Erhebungsbogen und gegebenenfalls eine Tragwerksplaner-Bestätigung.
Zuständige Behörden
Untere Bauaufsichtsbehörden der Landkreise und kreisfreien Städte (Leipzig, Dresden, Chemnitz).
Zusatzverfahren
In den großen Städten Leipzig, Dresden und Chemnitz gelten häufig zusätzliche Anforderungen an Verkehrssicherung und Lärm-Auflagen. In Altbauquartieren und denkmalgeschützten Bereichen, etwa in der Dresdner Innenstadt und in den Leipziger Gründerzeit-Vierteln, ist die Untere Denkmalschutzbehörde einzubinden.
APS ist auch in Sachsen aktiv und kennt die Verfahren der lokalen Bauämter.
13. Abrissgenehmigung Sachsen-Anhalt
„Abrissgenehmigung Sachsen-Anhalt“ wird als Sammelbegriff gesucht. Rechtlich gilt in Sachsen-Anhalt die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA). Nach § 60 Abs. 3 BauO LSA ist die Beseitigung in folgenden Fällen verfahrensfrei:
- Anlagen nach § 60 Abs. 1 BauO LSA
- freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3
- sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, bis zu 10 Metern Höhe
Im Übrigen ist die Beseitigung mindestens einen Monat vor Beginn anzuzeigen.
Zuständige Behörden
Untere Bauaufsichtsbehörden der Landkreise und kreisfreien Städte (Magdeburg, Halle (Saale), Dessau-Roßlau).
Gebühren-Beispiel
In Halle (Saale) wird laut kommunalen Hinweisen für die Abbruchanzeige keine Gebühr erhoben. In anderen Kommunen können Festgebühren oder zeitaufwandsbasierte Gebühren anfallen.
Zusatzverfahren
Bei DDR-Plattenbauten und Industriebauten gelten häufig zusätzliche Schadstoff-Anforderungen. In Magdeburg und Halle ergänzen kommunale Vorgaben zu Verkehrssicherung und Lärm das Verfahren.
APS arbeitet regelmäßig in Sachsen-Anhalt und stimmt sich mit den jeweiligen Bauämtern ab.
14. Abrissgenehmigung Mecklenburg-Vorpommern
„Abrissgenehmigung Mecklenburg-Vorpommern“ ist ein Sammelbegriff. Rechtlich gilt die Landesbauordnung M-V (LBauO M-V). Nach kommunalen Hinweisen zu § 61 LBauO M-V sind die Beseitigung bestimmter Anlagen verfahrensfrei. Im Übrigen ist die Beseitigung in der Regel mindestens einen Monat vor Beginn anzuzeigen. Bei Denkmalen und Gebäuden in denkmalgeschützten Bereichen ist zusätzlich und unabhängig eine denkmalrechtliche Erlaubnis zu prüfen.
Zuständige Behörden
Untere Bauaufsichten der Landkreise und der kreisfreien Städte Rostock und Schwerin.
Zusatzverfahren
In Küsten- und Schutzgebieten können naturschutzrechtliche Vorgaben hinzukommen. In Altstadtquartieren und denkmalgeschützten Bereichen, etwa in Rostocker und Schweriner Innenstadtlagen, ist die Untere Denkmalschutzbehörde einzubinden.
APS ist auch in Mecklenburg-Vorpommern für Projekte verfügbar, vor allem im Großraum Rostock und Schwerin.
15. Sonderfälle: Garagen, Gartenhäuser und Nebengebäude
Für kleinere Bauten gelten erleichterte Verfahren, die je nach Landesbauordnung verfahrensfrei oder anzeigepflichtig sind.
Garagen
Freistehende Garagen sind in den meisten Bundesländern verfahrensfrei, wenn sie bestimmte Größen- und Höhengrenzen einhalten. Die konkreten Schwellenwerte stehen in der jeweiligen Landesbauordnung. Wenn die Garage angebaut ist oder bestimmte Schwellenwerte überschreitet, kann eine Anzeige oder Genehmigung erforderlich werden. Mehr zum Garagenabriss auf unserer Seite Garagen-Abriss.
Gartenhäuser und Lauben
Bei Gartenhäusern hängt die Verfahrensart von Größe, Lage und Nutzung ab. In Kleingartenanlagen gelten zusätzlich die Satzungen des Kleingartenvereins (KGV), die Rückbaupflichten und Fristen regeln können. Vor dem Abriss empfehlen wir, sowohl mit der Bauaufsicht als auch mit dem Vereinsvorstand abzustimmen. Details auf unserer Seite Gartenlauben-Abriss.
Sonstige Nebengebäude
Schuppen, Carports und kleine Wirtschaftsgebäude sind häufig verfahrensfrei, sofern sie die Schwellenwerte der Landesbauordnung nicht überschreiten. Im Zweifel mit der Bauaufsicht vor Beginn abstimmen.
Wann kleine Nebengebäude ganz ohne Anzeige beseitigt werden dürfen
In vielen Bundesländern gibt es kleinere bauliche Anlagen, deren Beseitigung weder genehmigungs- noch anzeigepflichtig ist. Das kann zum Beispiel kleine freistehende Schuppen, Gerätehäuser, Abstellräume, Gartenlauben oder sonstige Nebenanlagen betreffen, sofern sie unter den Schwellenwerten der jeweiligen Landesbauordnung liegen und keine Sonderregeln greifen.
Wichtig ist: Anzeigefrei bedeutet nicht automatisch rechtlich risikofrei. Auch bei verfahrensfreier Beseitigung müssen Denkmalschutz, Kleingarten-Satzungen, Abfallrecht, Arbeitsschutz, Artenschutz, Nachbarrechte und Verkehrssicherung beachtet werden. Im Zweifel sollte vor Beginn kurz mit der zuständigen Bauaufsicht oder dem Bezirksamt geklärt werden, ob das konkrete Nebengebäude tatsächlich anzeigefrei beseitigt werden darf.
16. Sonderfall Denkmalschutz
Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist die rechtliche Lage klar zu trennen:
Bauordnungsrechtlich kann auch ein denkmalgeschütztes Gebäude verfahrensfrei oder anzeigepflichtig sein. Das ersetzt aber nicht die gesonderte denkmalrechtliche Erlaubnis.
Denkmalrechtlich ist zusätzlich und unabhängig eine denkmalrechtliche Erlaubnis durch die Untere Denkmalschutzbehörde erforderlich. Diese prüft das Vorhaben unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten und kann den Abbruch versagen, beschränken oder mit Auflagen versehen.
Wann Denkmalschutz greift
- Das Gebäude ist als Einzeldenkmal in der Denkmalliste eingetragen
- Das Gebäude liegt in einem ausgewiesenen Denkmalbereich
- Es ist Bestandteil eines Ensembles oder einer Gesamtanlage
Berlin als Sonderfall
Berlin hat eine der höchsten Denkmaldichten Deutschlands. Bei Berliner Vorhaben empfiehlt sich eine frühzeitige Abklärung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde des Bezirksamts, bevor die bauordnungsrechtliche Anzeige eingereicht wird.
In allen Bundesländern, in denen APS aktiv ist, kennen wir die Denkmalschutz-Verfahren und stimmen uns auf Wunsch direkt mit der Behörde ab.
17. Wohnraumschutz: Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz
Ein wichtiger Sonderfall ist der Abbruch von Wohnraum, vor allem in Berlin und in anderen Städten mit Zweckentfremdungsverbot-Gesetzen. Hier greift unabhängig vom Bauordnungsrecht ein eigenes Genehmigungsverfahren.
Berlin: Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG)
In Berlin regelt das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, dass Wohnraum nicht ohne Genehmigung anderen Zwecken zugeführt oder beseitigt werden darf. Der Abbruch eines Wohngebäudes oder das Entfernen von Wohnraum innerhalb eines Gebäudes ist daher zweckentfremdungsrechtlich genehmigungspflichtig, auch wenn bauordnungsrechtlich nur eine Anzeige erforderlich wäre.
Verfahren
- Antrag bei der Wohnraumschutzbehörde des zuständigen Bezirksamts
- Begründung des Vorhabens
- Prüfung des Vorhabens unter Wohnraumschutz-Gesichtspunkten
- Erteilung der Genehmigung, ggf. mit Auflagen (zum Beispiel Ersatz-Wohnraum)
Erhaltungssatzung und Milieuschutz
Zusätzlich zum Zweckentfremdungsrecht können in vielen Berliner Quartieren Erhaltungssatzungen und Milieuschutzgebiete ein eigenständiges Genehmigungsverfahren auslösen. Diese Gebiete sind örtlich begrenzt und können sich ändern; eine frühzeitige Abklärung mit dem Bezirksamt ist sinnvoll.
18. Was passiert bei Abriss ohne Anzeige oder Genehmigung?
Wer ein Gebäude ohne erforderliche Anzeige oder Genehmigung abreißt, riskiert empfindliche Konsequenzen. Die genauen Folgen variieren je nach Bundesland, Schwere des Verstoßes und betroffenen Rechtsbereichen.
Mögliche Folgen:
- Baustopp: Die Bauaufsicht kann die Arbeiten sofort untersagen und versiegeln lassen
- Bußgelder: Je nach Bundesland und Schwere können erhebliche Geldbußen anfallen, in besonders schweren Fällen vierstellig bis sechsstellig
- Rückbau- oder Wiederaufbau-Anordnungen: Bei denkmalgeschützten Objekten oder rechtswidrig abgerissenem Wohnraum
- Haftung für Schäden: Bei Beschädigung von Nachbargebäuden, Verkehrsinfrastruktur oder Versorgungsleitungen
- Strafrechtliche Konsequenzen bei Verstoß gegen denkmalrechtliche Schutzbestimmungen
- Konsequenzen für den Auftragnehmer: Auch das beauftragte Abrissunternehmen kann haftbar gemacht werden und in extremen Fällen seine Zulassung verlieren
Wichtig zu wissen: Als Bauherr sind Sie rechtlich verantwortlich. Selbst wenn ein Abrissunternehmen den Auftrag ausführt, ohne die nötige Anzeige oder Genehmigung zu prüfen, haftet zumindest der Bauherr für die Folgen. Daher sollten Sie sich von Ihrem Abrissbetrieb immer den Nachweis der ordnungsgemäßen Anzeige oder Genehmigung vorlegen lassen.
Häufige Fragen zur Abrissgenehmigung
Brauche ich überhaupt eine Abrissgenehmigung?
In den meisten Bundesländern ist heute keine eigene „Abrissgenehmigung“ mehr erforderlich, sondern entweder eine Beseitigungsanzeige oder ein verfahrensfreier Abbruch. Zusätzliche Genehmigungen kommen bei Denkmalschutz, Wohnraumschutz oder Bebauungsplan-Festsetzungen hinzu. Klären Sie das individuell mit der zuständigen Bauaufsicht.
Wer beantragt die Anzeige oder Genehmigung?
Grundsätzlich der Grundstückseigentümer. Er kann das Verfahren aber an Dritte delegieren, etwa an einen Architekten, ein Ingenieurbüro oder das beauftragte Abrissunternehmen. Die APS Group übernimmt auf Wunsch die komplette Antragstellung mit Vollmacht des Eigentümers.
Welche Behörde ist zuständig?
In Berlin das Bezirksamt des jeweiligen Bezirks. In den anderen Bundesländern die Untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Stadt. Bei Denkmalschutz die Untere Denkmalschutzbehörde, bei Wohnraum in Berlin zusätzlich die Wohnraumschutzbehörde.
Wie lange ist eine Genehmigung gültig?
Üblicherweise zwei bis drei Jahre. Die genaue Geltungsdauer steht in der Genehmigung selbst. Bei Anzeigeverfahren ist meist kein Gültigkeitszeitraum angegeben, hier sollte der Abbruch jedoch in einem überschaubaren Zeitraum nach Fristablauf erfolgen.
Was passiert, wenn ein Nachbar Einspruch erhebt?
Bei Anzeigen kann ein berechtigter Einwand dazu führen, dass die Behörde das Vorhaben näher prüft, Nachweise verlangt oder auf zusätzliche Verfahren hinweist. Bei Genehmigungsverfahren können Nachbarn förmlich beteiligt werden und Einwände vorbringen.
Brauche ich eine Genehmigung für einen Teilabriss?
Bei einem Teilabriss hängt das Verfahren von der Tragwerksrelevanz und vom Bundesland ab. Wenn tragende Bauteile betroffen sind oder das Gesamtgebäude in seiner Substanz verändert wird, wird häufig ein Genehmigungsverfahren ausgelöst, weil die verbleibende Anlage neu zu bewerten ist.
Was kostet ein Architekt für die Antragstellung?
Wenn ein Architekt oder Bauingenieur die Antragstellung übernimmt, fallen typischerweise mehrere Hundert bis zu rund 2.000 Euro an, je nach Aufwand und Komplexität. Bei der APS Group übernehmen wir die Antragstellung für unsere Kunden in der Regel inklusive, sodass kein separater Architekt nötig ist.
Was tun bei Ablehnung?
Sie können Widerspruch einlegen und den Bescheid prüfen lassen. In vielen Fällen lässt sich durch Nachreichen von Unterlagen oder durch Anpassung des Vorhabens eine Genehmigung doch noch erreichen. Bei denkmalgeschützten Objekten ist die Hürde höher, aber nicht unüberwindbar.
Sie planen einen Abriss und wollen, dass die Behörden-Abstimmung professionell läuft?
Die APS Group übernimmt für Sie die komplette Beseitigungsanzeige sowie erforderliche Zusatzgenehmigungen, inklusive Prüfung paralleler Verfahren (Denkmalschutz, Zweckentfremdung, Erhaltungssatzung). Wir prüfen die Vorgaben Ihrer Bauaufsicht, stellen die Unterlagen zusammen, reichen den Antrag ein und stimmen uns mit dem Bezirksamt oder der Bauaufsicht ab. Sie sparen sich Behördengänge, Formularsuche und Rückfragen.
Aktiv in Berlin, Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern.
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine juristische Beratung. Die rechtliche Lage wurde mit Stand Juni 2026 zusammengefasst. Da sich Bauordnungen und Gebührenverordnungen ändern können, prüfen Sie individuelle Vorgaben mit der zuständigen Behörde.
